MENGAPA PASAR PROPERTI INDONESIA MASIH AMAN ?

Booming properti yang terjadi tahun 2013 telah diperkirakan sebelumnya, menyusul pergerakan pasar properti di tahun 2009 yang menunjukkan tanda-tanda percepatan pasar. Pertumbuhan pasar perumahan di periode 2010 sampai 2012 sungguh luar biasa dengan kenaikan nilai KPR mencapai 120% lebih dalam 2 tahun, belum lagi dihitung dengan pembelian perumahan secara cash dan bertahap. Peningkatan ini memperlihatkan bagaimana peningkatan penjualan juga dibarengi dengan peningkatan harga jual yang signifikan. Tren perumahan ini juga tidak berbeda jauh dengan pasar properti secara umum di Indonesia.

Namun apakah pasar properti kita terancam bubbling atau tidak? Kondisi ini masih jauh dari bubbling karena dengan sebagian besar pasar properti diserap oleh pasar lokal, maka pasar akan jenuh dengan sendirinya dan itu terjadi pada tahun 2013 yang terus menurun sampai tahun 2015. Artinya tanpa ada pelemahan ekonomi pun, pasar properti dengan sendirinya memasuki tahap jenuh karena harga sudah terlalu tinggi melewati batas psikologis investor properti dan jumlah pasar pun semakin menyusut. Aturan pengetatan LTV dan pelemahan ekonomi merupakan faktor yang diperkirakan akan memperburuk dan menunda lebih lama properti untuk naik lagi. Kondisi pasar properti dengan pasar lokal relatif tidak berdampak langsung dengan kondisi krisis global. Karenanya penurunan iklim investasi regional tidak secara langsung memengaruhi pasar properti Indonesia yang berbeda dengan negara-negara yang dibuka kepemilikan asing sehingga pasar sangat tergantung dari pelemahan daya beli global.

Melihat indikator ekonomi yang ada, tentunya tidak dapat disamakan dengan kondisi pasar properti ketika terjadinya krisis 1998. Coba perhatikan pada tahun 1997 jor-joran kredit properti terlalu tinggi ditambahkan dengan pertumbuhan GDP sebesar 7,4%. Kucuran kredit properti yang tidak diimbangi dengan kesehatan bank pun mencapai 30% dari total kredit yang dikucurkan perbankan. Namun demikian justru pertumbuhan KPR mengalami penurunan sampai -12,2%. Kondisi ini anomali bila melihat pengucuran kredit yang tinggi harusnya diimbangi dengan peningkatan penjualan yang sebagian terefleksi dari peningkatan KPR. Dan di saat bunga mencapai 22% ternyata malah investasi seakan-akan booming. Yang terjadi kemudian baru terbongkar semua saat krisis terjadi dengan banyaknya proyek fiktif dan kasus mark up banyak terjadi di dunia properti.

1997

2013

GDP Growth

7.4%

5.7%

Inflasi

11.1%

8.4%

Interest Rate

22.0%

10.2%

Credit Growth

24.0%

22.0%

KPR Growth

-12.2%

20.50%

% Property Credit

30.0%

15.3%

 

Kondisi saat ini khususnya saat properti booming di periode 2013, memperlihatkan bahwa kredit properti masih di kisaran 15% dari total kredit dengan inflasi dan suku bunga yang relatif masih rendah disertai dengan pertumbuhan KPR yang cukup tinggi. Kondisi ini memberikan gambaran pergerakan pasar yang normal. Artinya siklus perlambatan yang terjadi saat ini lebih merupakan siklus properti alamiah.

Apalagi melihat pergerakan Rupiah yang terus menguat disertai dengan pembangunan infrastruktur yang segera akan menggerakan sektor riil yang akan meningkatkan daya beli. Artinya pasar properti dalam kondisi pasar menunggu tidak terlalu lama lagi untuk memasuki percepatan di pertengahan tahun 2016. Jadi tidak benar bila ada yang mengatakan pasar properti sedang mengalami crash. Property dalam kondisi take off position!

 

Ali Tranghanda
Indonesia Property Watch

 

image:properti.kompas.com

Add comment


Security code
Refresh

Golden Property Award

 

Golden Property Award

Mochtar Riady founder Lippo Group

Mochtar Riady founder Lippo Group

Selasa, 16 Juni 2015 tim Majalah Property and The City dan Indonesia Property Watch diterima oleh Bapak Mochtar Riady founder...
Read more...

Profesional Testimonials

Indra W. Antono

Indra W. Antono

Bersumber dari kajian pengalaman dan pemikiran yang mendalam, Penulis...
DR. Ir Panangian Simanungkalit

DR. Ir Panangian Simanungkalit

Buku ini ditulis berdasarkan pengalamannya sebagai analisis properti...
Rudy Margono,MBA

Rudy Margono,MBA

Ide dan pemikiran praktis dalam buku ini sangat bermanfaat dan siap...

PENGADUAN PROPERTI

Dalam upaya untuk mewujudkan pasar properti nasional yang sehat, kepada konsumen yang merasa dirugikan atau mendengar informasi mengenai pengembang nakal, silakan mengirim email kepada Indonesia Property Watch di konsumenproperti@yahoo.co.id

Our Partners

Satisfication of This Website